À Agen, les classes C et D dominent la photographie des diagnostics immobiliers

À Agen, la photographie du parc immobilier diagnostiqué au 24 septembre 2026 fait ressortir un contraste : les classes C et D occupent une place centrale, tandis que les étiquettes F et G représentent 4,8 % des diagnostics enregistrés. Cette actualité repose sur la dernière extraction ADEME utilisée, datée du 18 septembre 2026, et non sur un événement municipal. Le corpus local rassemble 13 935 diagnostics, sans correspondre à autant de logements différents. Pour les propriétaires vendeurs, les bailleurs et les acquéreurs, son intérêt est de situer un bien dans un paysage énergétique local, tout en séparant cette comparaison statistique des caractéristiques et des obligations propres au logement concerné.

Une photographie des diagnostics, pas un recensement des logements

Le périmètre retenu est celui d’Agen, dans le Lot-et-Garonne, identifié par le code INSEE 47001. Le jeu local utilise une population communale de référence de 32 801 habitants. Ce nombre apporte un contexte démographique, mais il ne permet pas de mesurer la couverture du parc par les diagnostics : des habitants, des logements et des enregistrements sont trois unités différentes. Un même logement pouvant apparaître plusieurs fois, les 13 935 entrées ne constituent pas un décompte de biens uniques. La date d’extraction indique la fraîcheur de la base utilisée pour cette analyse, pas la date de réalisation de chacun des diagnostics. Aucun suivi chronologique n’est fourni ici pour établir une progression ou un recul.

Les classes C et D structurent le profil énergétique local

La classe C est la plus représentée, avec 5 854 diagnostics, soit 42,0 % du corpus. Elle précède la classe D, qui rassemble 4 586 enregistrements, soit 32,9 %. Le trait saillant de cette photographie agenaise n’est donc pas une prédominance des étiquettes les plus défavorables, mais le poids de ces deux catégories centrales. À l’autre extrémité de la répartition, la classe A compte 67 diagnostics, soit 0,5 %, et la classe B en compte 1 306, soit 9,4 %. Ces valeurs offrent un point de comparaison local à un vendeur ou à un acquéreur. Elles ne donnent toutefois aucune estimation du prix d’un bien ni de sa facilité de vente.

Pour lire correctement cette distribution, il faut conserver toutes les catégories, plutôt que résumer Agen aux seuls diagnostics F et G. La classe E représente 1 458 enregistrements, soit 10,5 % ; la classe F en représente 500, soit 3,6 %, et la classe G, 164, soit 1,2 %. Une étiquette individuelle peut ainsi être replacée dans la répartition observée, sans devenir une description complète du logement. La base fournie n’établit aucun lien chiffré entre classe énergétique et valeur immobilière. Elle ne permet pas davantage de connaître les différences de surface, d’ancienneté ou de chauffage entre chaque classe. Le classement énergétique et ces autres caractéristiques restent ici des indicateurs distincts.

• Classe A : 67 diagnostics enregistrés, soit 0,5 % ; classe B : 1 306, soit 9,4 %.
• Classe C : 5 854 diagnostics enregistrés, soit 42,0 % ; classe D : 4 586, soit 32,9 %.
• Classe E : 1 458 diagnostics enregistrés, soit 10,5 %.
• Classe F : 500 diagnostics enregistrés, soit 3,6 % ; classe G : 164, soit 1,2 %.

Pour les bailleurs, distinguer G, F et E reste essentiel

Les classes F et G réunissent 664 diagnostics enregistrés, soit 4,8 % du corpus local. Ce regroupement est utile pour décrire la distribution énergétique, mais il ne doit pas effacer la différence entre les échéances applicables aux deux classes. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. L’échéance prévue pour la classe F est 2028. Pour un bailleur agenais, le repère concret est donc l’étiquette du logement concerné, et non la faible part relative de ces classes dans l’extraction. Une proportion communale ne modifie pas la portée du calendrier attaché à une classe.

La classe E mérite une lecture séparée : avec 1 458 diagnostics, elle est davantage représentée que les classes F et G réunies. L’échéance prévue pour E est 2034, ce qui la distingue des deux catégories les plus défavorables dans le calendrier fourni. Ce volume ne correspond cependant pas à 1 458 logements locatifs concernés : la base comporte des répétitions possibles et ne précise pas ici le statut d’occupation des biens. Elle ne permet donc pas de calculer un nombre de locations touchées à chaque échéance. Pour un propriétaire, l’utilité de cette photographie est d’identifier le poids local des étiquettes et leurs horizons réglementaires, sans confondre diagnostic enregistré, logement unique et bien effectivement proposé à la location.

• G : critère de décence énergétique non satisfait pour un nouveau bail en métropole depuis le 1er janvier 2025.
• F : échéance prévue en 2028.
• E : échéance prévue en 2034.

À la vente, l’audit dépend aussi de la catégorie du bien

La lecture utile aux vendeurs ne se limite pas au calendrier de la location. L’audit énergétique réglementaire concerne la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G en métropole ; la classe E est concernée depuis le 1er janvier 2025. Il faut donc distinguer deux dimensions : l’étiquette énergétique et la catégorie du bien vendu. Le seul classement E, F ou G d’un diagnostic enregistré ne suffit pas, dans cette photographie agrégée, à dénombrer les ventes relevant de l’audit. Les données locales ne fournissent ni un inventaire de transactions ni une ventilation croisant chaque classe avec les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété.

Les maisons individuelles représentent 15,6 % dans les données locales. Cet indicateur éclaire la composition du corpus, mais il ne renseigne pas directement sur leur répartition entre les classes A à G. Appliquer mécaniquement cette proportion aux diagnostics E, F ou G reviendrait à supposer une distribution qui n’est pas fournie. Pour un vendeur comme pour un acquéreur, la conséquence pratique de l’analyse est de ne pas assimiler le total des étiquettes concernées à un stock de maisons soumises à l’audit. La qualification du bien et son classement doivent rester associés dans la lecture du périmètre réglementaire. Aucun volume de ventes à venir ne peut être tiré de ces seuls chiffres.

Un bâti ancien très présent, sans équivalence automatique avec une mauvaise note

L’ancienneté constitue un autre marqueur fort de la photographie agenaise. La période dominante est 1948-1974, avec 33,5 % du corpus géolocalisé. Les indicateurs fournis signalent également 32,7 % de bâti antérieur à 1949, 66,2 % antérieur à 1975 et 85,2 % pour les périodes antérieures à 2001. Ces repères décrivent une présence importante des constructions anciennes dans le périmètre observé. Ils doivent toutefois être lus avec leurs bornes respectives : la période 1948-1974 et la catégorie « antérieur à 1949 » ne sont pas deux tranches strictement disjointes. Additionner leurs pourcentages pour reconstituer un total produirait donc une lecture trompeuse. La part antérieure à 1975 est déjà fournie séparément.

Cette ancienneté coexiste avec la forte représentation des classes C et D, mais les données ne croisent pas les périodes de construction avec les étiquettes énergétiques. Il serait donc infondé d’attribuer les diagnostics F et G au seul bâti ancien, ou d’expliquer les classes C par une période précise. Aucun historique de travaux n’est fourni pour éclairer les parcours individuels. Pour les propriétaires et les acquéreurs, ces indicateurs servent à distinguer deux questions : de quelle période relève le bien, et quelle performance décrit son diagnostic ? Le profil communal ne répond pas à la seconde par la première. Il apporte un contexte d’ancienneté, sans démontrer de relation causale avec la consommation ou le classement.

Surface, consommation et gaz : des repères à lire séparément

La surface médiane est de 62 m², tandis que la consommation médiane atteint 166 kWh/m²/an. Ces deux valeurs donnent des repères centraux sur le corpus, mais elles ne décrivent pas nécessairement le même logement. Une médiane n’est pas une moyenne et ne permet pas, à elle seule, de connaître toute la dispersion des situations. Il serait notamment trompeur de multiplier automatiquement ces deux indicateurs pour annoncer la consommation annuelle d’un logement « type » à Agen. Les données autorisées ne fournissent pas cette mesure. Pour un acquéreur ou un vendeur, la comparaison pertinente reste limitée : situer une surface et un indicateur de consommation par rapport à leurs repères respectifs, sans fabriquer un bien représentatif.

Le coût énergétique annuel médian estimé est de 924 €. Le mot « estimé » est essentiel : ce chiffre ne constitue pas une facture promise à un futur occupant. Le chauffage principal qui ressort de l’extraction est le gaz naturel, présent dans 7 101 diagnostics. Cette présence importante caractérise le corpus, sans expliquer à elle seule la médiane de consommation ou le coût médian. Aucun croisement entre énergie de chauffage, surface et étiquette n’est fourni. Les 924 € ne doivent donc être attribués ni à tous les logements chauffés au gaz, ni à tous les biens de 62 m². Ces indicateurs offrent plusieurs points de comparaison distincts, pas un budget individuel garanti.

Les secteurs et les risques apportent un autre niveau de lecture

Cinq quartiers ou secteurs IRIS figurent dans l’analyse locale : Centre Urbain, Nord Urbain, Centre Périurbain, Nord-Est Urbain et Tapie Rodrigues. Leur présence indique un périmètre d’observation infracommunal, mais aucun résultat détaillé par secteur n’est fourni ici. Il n’est donc pas possible de désigner un quartier comme plus performant, plus ancien ou davantage concerné par les classes F et G. Attribuer les proportions communales à chacun de ces secteurs serait tout aussi injustifié. Pour un acquéreur qui compare des adresses, cette limite compte : les chiffres d’Agen constituent un contexte partagé, pas une hiérarchie entre quartiers. La seule liste des secteurs analysés ne permet pas de départager leurs profils énergétiques respectifs.

Le volet Géorisques recense quatre familles : inondation, mouvement de terrain, nucléaire et transport de marchandises dangereuses. Le potentiel radon indiqué est de 1 ; la zone sismique est non renseignée. Ces mentions doivent rester distinctes du diagnostic énergétique : aucune relation chiffrée entre exposition aux risques et étiquette n’est donnée. Le recensement d’une famille de risques dans le périmètre local ne permet pas non plus d’affirmer que tous les logements présentent une exposition identique. De même, une zone sismique non renseignée ne signifie pas une absence de risque. Pour lire cette photographie sans la surinterpréter, il faut conserver la différence entre une information territoriale disponible et la caractérisation d’un bien à une adresse donnée.

• Familles recensées par Géorisques : inondation, mouvement de terrain, nucléaire et transport de marchandises dangereuses.
• Potentiel radon : 1.
• Zone sismique : non renseignée.

Ce que cette mise à jour permet réellement de retenir

Pour les trois publics, la photographie ne répond pas aux mêmes questions. Le vendeur dispose d’une distribution locale pour situer l’étiquette de son bien et d’un rappel du périmètre de l’audit. Le bailleur peut distinguer les horizons attachés aux classes G, F et E, sans prendre les effectifs enregistrés pour un inventaire locatif. L’acquéreur trouve des repères de surface, de consommation, de coût estimé et d’ancienneté, mais pas une prévision de dépense ou une appréciation complète d’un logement. Cette séparation des usages évite de demander aux données plus qu’elles ne montrent. Elle garde également à distance toute conclusion sur un prix, un délai de vente ou une évolution du marché, absents des faits disponibles.

Au terme de cette mise à jour, le profil d’Agen se lit donc autour de plusieurs éléments complémentaires : la prédominance des classes C et D, le poids du bâti ancien, la présence du gaz naturel et une classe E plus fournie que l’ensemble F et G. Aucun de ces constats ne doit effacer les autres, ni servir d’explication automatique à leur place. L’extraction du 18 septembre 2026 fournit un état des diagnostics enregistrés, analysé au 24 septembre, et non la preuve d’une amélioration récente. C’est précisément cette limite qui rend la lecture utile : disposer de repères locaux solides, tout en laissant à chaque logement sa situation énergétique, sa catégorie et ses caractéristiques propres.